Lettre ouverte de dame Gnidote Afi à Monsieur le Président de la République Togolaise
Monsieur le Président,
Je viens par la présente lettre ouverte pour vous informer qu’en 1978, mon Mari Feu TONYIVI Atignon Tonyi, avait acquis, un terrain nu, représentant le lot N°1477 auprès du sieur ADOLETE Séwa Micho qui en était légitime propriétaire.
A la mort du vendeur ADOLETE Séwa Micho, ses héritiers, en l’occurrence le sieur ADOLETE Koami, représentant de la collectivité ADOLETE, a obtenu du Tribunal de Première Instance de Première Classe de Lomé, le jugement N°389/2002 en date du 15 Mars 2002, qui a confirmé le droit de propriété de la collectivité ADOLETE sur l’ensemble des lots de terrain y compris celui acquis par mon mari auprès de Feu ADOLETE Séwa Micho.
Contre ce jugement furtivement obtenu, mon mari a formé une tierce opposition en Octobre 2003, et obtenu du Tribunal de Première Instance de Première Classe de Lomé, le jugement N°2310/04, rendu le 05 Novembre 2004 qui confirmait son droit de propriété sur le lot N°1477 distrait de l’ensemble des lots de la collectivité ADOLETE.
Alors Feu TONYIVI Atignon Tonyi avait mis en valeur la parcelle de terrain en cause et y a érigé un bâtiment servant de restaurant.
Monsieur le Président,
Au mépris de la décision du tribunal de première instance de première classe de Lomé et de tous les actes de procédure accomplis par Feu TONYIVI Atignon Tonyi, de sécuriser son immeuble, la collectivité ADOLETE, représentée par ADOLETE Koami, a revendu, au sieur KPODO Anani Denis l’immeuble querellé et ce dernier a immédiatement entrepris l’immatriculation de la parcelle en cause et obtenu le titre foncier N°30648 RT.
Sur la base du titre foncier obtenu, Mr KPODO Anani Denis a attrait, Feu TONYIVI Atignon Tonyi, aux fins de voir confirmer son droit de propriété et voir l’expulser de l’immeuble querellé. Mais, le tribunal de première instance de première classe de Lomé par jugement, N°2189/2015 du 19 Juin 2015, a une fois encore confirmé le droit de propriété de Feu TONYIVI Atignon Tonyi, sur la parcelle de terrain litigieuse. Mais, Mr KPODO Anani Denis, a relevé appel et par arrêt N°063/2021 du 10 février 2021, la cour d’appel de Lomé, a annulé le jugement du tribunal de première instance de première classe de Lomé.
Monsieur le Président,
Aujourd’hui, les héritiers de Feu TONYIVI Atignon Tonyi reprochent à la Cour d’Appel de Lomé d’avoir « annulé le jugement N°2189/2015 rendu du 19 Juin 2015, par le tribunal de première instance de première classe de Lomé. Car, aux termes des dispositions de l’article 722 du code foncier et domanial « sont abrogés, le décret du 24 Juillet 1906 portant organisation du régime de la propriété foncière dans les colonies et territoires relevant du gouvernement général de l’Afrique occidentale française, ainsi que toutes dispositions antérieures contraires au présent code ».
La cour d’appel de Lomé, a rendu sa décision comme suit : « Attendu que dans ces conditions, il est bien établi que sieur TONYIVI Atignon Tonyi est irrecevable en sa demande de mutation du titre foncier N°30648 appartenant au sieur KPODO Anani Dénis et ce conformément aux dispositions des articles 96 ; 97 et 98 du décret du 24 juillet 1906 in fine ».
Monsieur le Président,
La cour d’appel de Lomé, pour rendre l’arrêt attaqué, s’est curieusement fondée sur les dispositions des articles 97 et 98 du décret foncier du 14 juillet 1906, alors même que ledit décret est abrogé depuis le 14 juin 2018, au profit du code foncier et domanial.
Les dispositions du décret foncier du 24 juillet 1906 étant abrogés, la cour d’appel de Lomé, ne saurait fonder sa décision, sur ledit décret, puisqu’une loi nouvelle reçoit obligatoirement application dès sa publication au journal officiel.
Cependant, la cour d’appel de Lomé, s’est obstinée à ignorer l’existence des nouvelles dispositions en la matière pour rendre l’arrêt attaqué.
En se référant à la volonté manifeste du législateur, l’article 97 du décret foncier de 1906 précisait clairement, « toute action tendant à la revendication d’un droit réel non révélé en cours de procédure … in fine ».
Je tiens à rappeler qu’en 2004, feu TONYIVI Atignon Tonyi, a introduit auprès du président du tribunal de première instance de première classe de Lomé, une requête aux fins de suspension de toute procédure d’immatriculation de la parcelle de terrain querellée, et a obtenu à cet effet l’ordonnance N°00685/2005 du 24 Mai 2005, régulièrement signifiée au directeur de la conservation foncière contre accusé de réception.
La cour d’appel de Lomé, en rendant sa décision, a omis de préciser que ladite ordonnance avait fait l’objet de débats en première instance et n’avait pas été rétracté à ce jour.
Il en résulte que la cour d’appel de Lomé, ne pouvait pas déduire que Feu TONYIVI Atignon Tonyi n’a pas revendiqué son droit au cours de la procédure d’immatriculation.
En ce qui concerne l’application des dispositions de l’article 98 du décret foncier de 1906, « les personnes dont les droits auraient été lésés par suite d’une immatriculation ne peuvent se pourvoir par voie d’action réelle, mais seulement en cas de dol, par voie d’action personnelle en indemnité contre l’auteur du dommage ».
L’article susvisé, ne permettait pas d’attaquer un immeuble immatriculé, et la seule voie ouverte au propriétaire lésé était une action personnelle uniquement en cas de dol ; or au moment où la cour d’appel de Lomé rendait sa décision, le code foncier et domanial a admis les actions réelles sur les immeubles, même immatriculés.
C’est parce que le législateur togolais ne pouvait cautionner l’intangibilité ou l’inattaquable d’un titre foncier, sur un immeuble acquis dans des conditions qu’il a, à bon droit, abrogé le décret foncier de 1906 qui a perdu toute valeur juridique à ce jour.
La cour d’appel, en rendant sa décision, s’est livrée à une application tendancieuse et fantaisiste, et n’a pas su se conformer aux dispositions nouvelles en la matière.
Monsieur le Président,
Le tribunal de première instance de première classe de Lomé, avait décidé : « attendu qu’il est de principe que le titre foncier est inattaquable ; qu’il en ressort donc de ce principe que le titre foncier en cause, ayant été confectionné en fraude à loi au détriment des intérêts du sieur TONYIVI Atignon Tonyi, il convient d’ordonner la mutation pure et simple de ce titre au profit de ce dernier… confirme son droit de propriété sur la parcelle de terrain constituant le lot N°1477 en cause ».
En réalité, le premier juge, dans sa décision, a su faire une saine appréciation des faits portés devant lui, alors même qu’il n’existait pas encore les dispositions du code foncier et domanial.
Le juge du tribunal de première instance de première classe de Lomé, était en avance sur les juges de la cour d’appel, lorsqu’il a ordonné la mutation du titre foncier attaqué au profit de Feu TONYIVI Atignon Tonyi, et sa décision va dans le même sens que celui des dispositions du code foncier et domanial en vigueur.
Si la cour d’appel s’était prononcée en se fondant sur les textes légaux en vigueur et avait su tirer toutes les conséquences juridiques qui s’imposaient, elle aurait rejoint le premier juge et justifié sa décision.
Ne l’ayant pas fait, la cour d’appel de Lomé s’est écartée de la loi et sa décision encourt cassation de ce chef.
Il faut rappeler qu’aux termes des dispositions de l’article 46 du code de procédure civile, « Le juge est tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et aux actes litigieux, nonobstant la dénomination que les parties en auraient proposée et relever d’office les moyens de pur droit ».
La cour d’appel de Lomé, dans sa décision a, évincé des débats, l’ordonnance N°0685/2004 du 21 Mai 2004, aux fins d’opposition à immatriculation de la parcelle litigieuse, ainsi que le jugement N°2310/04 du 05 Novembre 2004, qui confirmait le droit de propriété de feu TONYIVI Atignon Tonyi de l’immeuble querellé, lorsqu’elle décidait : « attendu que dans ces conditions, il est bien établi, que sieur TONYIVI Atignon Tonyi est irrecevable en sa demande de mutation du titre foncier N°30648 appartenant au sieur KPODO Anani Dénis à son profit, et ce conformément aux dispositions des articles 96 ; 97 ; et 98 du décret du 24 juillet 1906… Annule le jugement attaqué pour violation des dispositions des articles 97 et 98 du décret foncier de 1906 »
Monsieur le Président,
L’arrêt attaqué, en s’éloignant des éléments de pièces des débats par devant elle, n’a fait que dénaturer les faits, a manqué d’appliquer les textes en vigueur en la matière comme le prévoient les dispositions de l’article 46 susvisé.
Si la cour d’appel de Lomé avait fait une analyse approfondie, elle aurait reconnu l’existence du nouveau code foncier et domanial, elle se serait conformée audit code, et aurait confirmé le jugement N°2189/2015, du 19 Juin 2015, rendu par le tribunal de première instance de première classe de Lomé.
La cour d’appel de Lomé, en statuant sur le décret foncier de 1906, a manqué de donner une base légale à sa décision.
Il s’ensuit, que l’arrêt N° 063/21 du 10 Février 2021 rendu par la cour d’appel de Lomé, encourt cassation et annulation, pour avoir violé les dispositions de l’article 46 du code de procédure civile.
Monsieur le Président,
La cour d’appel de Lomé a méconnu, le droit de propriété de Feu TONYIVI Atignon Tonyi, sur l’immeuble litigieux, en statuant : « qu’il en résulte, que l’acquisition, dont se prévaut l’intimé est émaillée de nombreux vices la rendant ainsi nulle surtout dans la mesure où le reçu présenté par l’intimé ne donne aucune précision sur l’identité du vendeur ; il y a lieu de constater que le reçu en date du 22 avril 1978 et la reconnaissance de vente du 06 janvier 1987 faite par le sieur ADOLETE Koami sont irréguliers et partants nuls ».
Or, en l’espèce, Feu TONYIVI Atignon Tonyi, avait, acquis son immeuble depuis 1978, l’a occupé et l’a mis en valeur depuis plus de quarante (40) ans avant sa mort en 2020.
Il est indéniable que Feu TONYIVI Atignon Tonyi est le propriétaire de l’immeuble litigieux conformément aux dispositions de l’article 136 du code foncier et domanial, « La propriété est le droit exclusif et perpétuel d’user, de jouir et de disposer des choses et des droits. Elle confère à son titulaire un pouvoir absolu sous réserve des lois qui la règlemente
Cependant, la cour d’appel de Lomé, en annulant la décision du premier juge, a manqué de légitimer sa décision en rendant nulle l’acquisition de Feu TONYIVI Atignon Tonyi, alors qu’il existe le jugement N° 2310/04 du 05 Novembre 2004, qui a confirmé le droit de propriété de ce dernier.
En décidant cela, la cour d’appel de Lomé, a violé les dispositions des articles susvisés.
Par ailleurs, le tribunal de première instance de première classe de Lomé, saisi du litige, a à bon droit décidé : « attendu par ailleurs qu’il est de principe que lorsque deux parties se disputent une parcelle de terrain, qu’elles ont acquises chez une même collectivité, c’est toujours le premier acquéreur qui l’emporte sur le deuxième… qu’en plus, le fait pour lui de faire immatriculer ce terrain appartenant au sieur TONYIVI Atignon Tonyi, fait de lui un stellionataire »
Cette décision du premier juge, s’est prononcée sur le principe de l’ancienneté de l’acquisition, et valablement reconnu le droit de propriété de Feu TONYIVI Atignon Tonyi.
Monsieur le Président,
En statuant en ces termes, le juge a reconnu le principe de l’usucapion et est allé dans le même sens que le code foncier et domanial en son article 418, « le possesseur d’un bien en acquiert la propriété par une possession continue de trente (30) ans », et a reconnu à Feu TONYIVI Atignon Tonyi, le droit à une jouissance paisible, conformément aux articles 136 du code foncier et domanial et 544 du code civil français dans sa version encore applicable au Togo.
Si la cour d’appel de Lomé, avait fait une analyse approfondie, et avait su tirer toutes les conséquences juridiques adéquates, au vu des pièces produites aux débats, elle aurait confirmé la décision du tribunal de première instance de première classe de Lomé et sa décision aurait été légitime.
En conséquence, la cour d’appel de Lomé a violé le principe de l’usucapion prévue par dispositions de l’article 418 du code foncier et domanial, ainsi que les dispositions des articles susvisés.
Il convient dans ces conditions, casser et annuler l’arrêt attaqué en toutes ses dispositions.
Monsieur le Président,
Pour confirmer le droit de propriété du sieur KPODO Anani Dénis sur la parcelle objet du litige, la Cour d’Appel de Lomé a statué comme suit « Que l’intimé tente de faire croire que le concluant a frauduleusement fait immatriculer la parcelle litigieuse… Qu’ainsi, c’est sans fondement sérieux que le premier juge a suivi l’intimé en déclarant frauduleux le titre foncier du concluant, qu’il échet rejeter ce moyen comme non fondé ».
Bénéficiant du principe de l’usucapion, le droit de propriété de Feu TONYIVI Atignon Tonyi, sur l’immeuble querellé n’est plus à démontrer ; mais alors qu’il était encore en procédure au pourvoi, le sieur KPODO Anani Dénis a procédé à l’immatriculation de l’immeuble.
Aux termes des dispositions de l’article 257 du code foncier et domanial, « la fraude s’entend de toute manœuvre tendant à faire immatriculer en cours d’instance un immeuble objet de contestation soit devant l’autorité administrative, soit devant les juridictions »
Les juges de la cour d’appel en se déterminant comme ils l’ont fait, se sont écarté du droit en ignorant le bordereau analytique, du titre foncier attaqué, qui révèle ce qui suit : « le terrain est bâti et comporte un bâtiment à usage d’habitation requérant a déclaré être propriétaire dudit immeuble »
Le titre foncier obtenu par le défendeur au pourvoi, tel que présenté, est curieux, dans le sens où, il n’a jamais été l’auteur de bâtiment érigé sur la parcelle de terrain litigieuse.
Puisqu’il est de principe que « fraus omnia corrumpit » qui signifie « la fraude corrompt tout », le premier juge, en rendant sa décision, a su toucher du doigt les éléments caractéristiques de la fraude dans le cas d’espèce, et sa décision est conforme aux dispositions de l’article 258 alinéa 3 du code foncier et domanial, « en cas de rétablissement consécutif à une fraude, le titre foncier est purement et simplement muté au nom de la victime ».
La cour d’appel de Lomé, en annulant la décision du tribunal de première instance de première classe de Lomé, a manqué de faire une analyse correcte des faits, et s’est écartée de la loi, en passant outre l’existence de la fraude, se prononçant uniquement sur l’existence du titre foncier en cause.
D’où il suit qu’elle a violé les dispositions de l’article 258 alinéa 3 du code foncier et domanial, dans ces conditions, l’arrêt attaqué encourt cassation de plein droit.
Monsieur le Président,
Je me permets de faire le rappel des dispositions concernant le titre de propriété et du titre foncier dans le nouveau code foncier et domanial :
Art. 136 : La propriété est le droit exclusif et perpétuel d’user, de jouir et de disposer des choses et des droits.
Elle confère à son titulaire un pouvoir absolu sous réserve des lois qui la réglementant.
Art. 137 : Nul ne peut exercer son droit de propriété dans l’intention de nuire à autrui.
Art. 138 : La propriété s’étend aux fruits et produits de la chose et à tout ce qui s’unit à elle par accession naturelle ou artificielle.
Art.139 : La propriété ne se perd pas par le non-usage. L’action en revendications perpétuelle.
Art. 140 : Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour la mise en œuvre des politiques de développement ou pour cause d’utilité publique, et moyennant, dans les deux cas ; une juste et préalable indemnité.
Art. 141 : Par dérogation aux articles précédents, le propriétaire victime d’un empiètement non intentionnel sur son fonds ne peut, si celui-ci est inférieur à 0,30 mètre, en exiger la suppression que dans le délai de deux (02) ans de la connaissance de celui-ci sans pouvoir agir plus de dix (10) ans après l’achèvement des travaux.
Dans le délai de cinq (05) ans, commençant à courir à l’expiration de l’action en démolition, le juge peut, à la demande de l’un des propriétaires, transférer la partie du fonds objet de l’empiètement à son bénéficiaire, moyennant une indemnité tenant compte de la valeur du fonds occupé, de la plus-value réalisée grâce à l’empiétement et du préjudice qu’il a causé.
Article 256 : Le titre foncier est définitif, intangible et inattaquable, sauf en cas de fraude ou d’erreur.
Il constitue, devant les juridictions, le point de départ unique de tous les droits réels existant sur l’immeuble au moment de l’immatriculation.
Art. 257 : La fraude s’entend de toute manœuvre tendant à faire immatriculer en cours d’instance un immeuble objet de contestation soit devant l’autorité administrative, soit devant les juridictions.
Art. 258 : La contestation visée à l’article 257 du présent Code est prouvée, soit par une attestation de l’autorité administrative, soit par une attestation d’instance délivrée par le greffier en chef de la juridiction saisie, soit par une attestation d’assignation et le récépissé d’enrôlement.
L’action en revendication d’instance délivrée par le greffier en chef de la juridiction saisie, soit par une attestation d’assignation et le récépissé d’enrôlement.
L’action en revendication du droit de propriété foncière ouverte à l partie lésée doit être introduite ans un délai préfix de deux (02) ans à compter de la date de la découverte de la fraude, sans préjudice des dommages et intérêts conformément aux règles de droit commun.
Cette action s’éteint dans un délai de cinq (05) ans à partir de la date d’établissement du titre foncier.
En cas de rétablissement consécutif à une fraude, le titre foncier est purement et simplement muté au nom de la victime.
La juridiction saisie condamne l’auteur de la fraude à réparer le préjudice subi par la victime.
Art. 259 : L’erreur consiste en l’immatriculation d’un immeuble au nom d’autrui suite à une erreur d’identification et de positionnement lors du bornage contradictoire sur le terrain ou sur le plan cadastral par l’administration publique, si elle en a toujours la possession.
En cas de rétablissement consécutif à une erreur, le titre foncier est purement et simplement muté au nom de la victime suivant la procédure prévue à l’article 268 du présent code, et les frais y relatifs intégralement supportés par le fonds de garantie foncier.
Art.260 : En cas de fraude ou d’erreur, l’hypothèque consentie par le débiteur non propriétaire conserve son effet. Elle est reportée de plein droit sur tout immeuble immatriculé lui appartenant ou à défaut sur le prix de la vente par voie d’exécution forcée de tout bien lui appartenant.
Art. 261 : En dehors de la fraude et de l’erreur, toute personne, dont les droits auraient été lésés par suite d’une immatriculation, ne peut se pourvoir par voie d’action réelle, mais seulement par voie d’action personnelle en cas de dol, en indemnité contre l’auteur.
Art. 262 : Le dol s’entend de :
- Toute manœuvre consistant à faire immatriculer à son nom un immeuble appartenant à autrui ;
- Toute manœuvre dolosive pratiquée par un contractant qui surprend le consentement de son cocontractant et fait immatriculer à son nom un immeuble appartenant à ce dernier ;
- Toute manœuvre pouvant être constitutive de stellionat et pratiquée dans le but de faire immatriculer à son nom, un immeuble appartenant à autrui.
Monsieur le Président,
Si l’on procède à l’application de ce texte, on notera, que la loi donne la possibilité au propriétaire d’un immeuble immatriculé frauduleusement, de se pourvoir en justice, afin d’être rétabli dans ses droits.
Cependant, la cour d’appel de Lomé dans son arrêt, a décidé « attendu qu’à l’analyse combinée des deux articles susvisés, il ressort clairement que l’action réelle, c’est-à-dire l’action pourtant sur la chose, en l’espèce l’action portant sur l’immeuble en cause est interdite à toute personne dont l’immatriculation aurait lésé les droits il échet donc, annuler sans l’examen d’autres moyens de l’appelant, le jugement entrepris en toutes ses dispositions ».
La cour d’appel de Lomé, en rendant sa décision, a méprisé le droit légitime de Feu TONYIVI Atignon Tonyi de revendiquer son droit de propriété sur sa parcelle de terrain, conformément aux dispositions de l’article 684 du code foncier et domanial « tout citoyen a le droit d’ester en justice pour revendication ou confirmation de son droit de propriété ou pour faire valoir ses prétentions portant sur un immeuble »
En statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel de Lomé a manqué à son obligation de bonne administration de la justice.
Si la cour d’appel de Lomé, avait statué sur l’existence de la fraude et confirmé la décision du tribunal de première instance de première classe de Lomé, elle aurait rendu une décision saine, juste et équitable.
Mais, ayant déduit, que toute action réelle était interdite, la cour d’appel a violé non seulement le principe général de droit selon lequel « la fraude corrompt tout », mais en plus, les dispositions de l’article 686 du code foncier et domanial susvisé.
En conséquence, l’arrêt N°063/2021 du 10 Février 2021 rendu par la cour d’appel de Lomé, encourt, légitimement, cassation pour violation du code foncier et domanial.
Monsieur le Président,
En tant que Premier Magistrat du Togo, nous venons auprès de votre honneur pour solliciter votre assistance dans le règlement de ce conflit qui nous oppose au Sieur KPODO Anani Dénis.
Nous vous remercions par avance pour l’intérêt que vous porterez à notre demande et vous prions de recevoir nos meilleures salutations.
Lomé, le 22 Mars 2023
Votre compatriote GNIDOTE Afi
Cel : 90 10 32 89