Togo : « investir dans l’immobilier est une perte d’argent à Lomé en 2023 »

« Sauf s’il s’agit de boutiques situées au bord d’une route principale, investir dans l’immobilier est une perte d’argent à Lomé en 2023

Le Togolais, surtout le fonctionnaire, dès qu’il a réussi à construire sa maison, n’a qu’une ambition, faire de la location immobilière. Ceci va du traditionnel sodjaline (chambres alignées), à des villas parfois somptueuses en passant par des magasins ou boutiques.

De mon point de vue, il n’y a pas pire moyen de perdre son argent. Et je m’explique.

Malgré toute la diabolisation qu’on fait aux propriétaires des maisons de location, les loyers restent globalement bas comparés au coût des terrains et des matériaux de construction. Je vais prendre l’exemple d’Agoè, où j’habite. Aujourd’hui, un lot à Agoè oscille entre 25 millions si c’est très loin d’une grande route à 50 millions si vous êtes en bordure de la Nationale. Supposons que vous en êtes loin au acquérez votre terrain à 25 millions. Si vous y construisez une villa, en rognant sur les dépenses, votre villa vous coûtera au minimum 30 millions. Si vous voulez faire des chambres salons alignées avec terrasse, vous pouvez en caser 6, en supprimant la cour et en gardant uniquement un couloir de sortie.

Dans le cas d’une villa, vous pourrez difficilement la louer à plus de 200 000 f par mois. Pour être honnête, vous aurez du mal même à la louer à ce prix, seuls les commerçants étrangers pourront payer ce loyer. Le Togolais lambda ne peut pas le faire, avec les salaires actuels. Si vous avez fait des chambres salons, vous pourrez au maximum faire la chambre-salon à 30 000f, mais pas plus.

Dans le premier cas  vous avez un loyer annuel de 2,4 millions, et vous mettrez environ 23 ans pour amortir votre investissement. Dans le second cas. Vous mettrez environs 25 ans, puisque le sodjaline pourra vous revenir à 20 000 000f.

Sauf que la location à Lomé est un vrai sacerdoce. Entre les locataires qui sont de mauvais payeurs et les dégradations de la maison, il faut estimer au minimum des pertes de 3 millions tous les 3 ans, entre les mauvais payeurs, les absences de locations et les rénovations. Donc sur 20 ans, vous perdez environ 12 millions sur la quarantaine de millions attendus, ce qui rallonge le temps d’amortissement de votre investissement. Quel est l’intérêt d’investir 40 millions pour commencer à avoir des bénéfices plus de 30 ans après. Une assurance vie est plus intéressante, avec moins de contraintes.

La seule exception à mon avis est la construction de boutiques en bordure de grandes route, disons route goudronnée. Mais là, les terrains sont hors de prix. L’autre alternative que j’observe aujourd’hui c’est la construction de clapiers (studios) en hauteur. Certaines personnes arrivent à caser une vingtaine de studio sur deux étages sur un lot. À 25000f le studio, on peut se tirer avec 500 000f le mois, mais il faut là aussi tenir compte de l’investissement initial.

Personnellement, je ne recommande pas à un fonctionnaire ou à un employé de faire un investissement immobilier sauf si on dispose déjà d’un terrain, qu’on optimise les pièces en en concentrant au maximum sur un petit espace, en ayant le courage de gérer les humeurs des locataires. La construction de villa dans la périphérie pour moi reste une hérésie économique. C’est uniquement vers le centre-ville qu’on a des loyers de plus d’un million, pris par des institutions.

Pour moi, les gens qui peuvent encore construite pour faire des locatitions, c’est nos compatriotes qui gagnent l’argent adoufouli, cadeau, (je ne vais pas citer le nom de quelqu’un pour avoir vos histoires de diffamation), qui ne savent pas où placer leur argent, et qui sont aussi sensibles à la sécurité de l’investissement immobilier.

Ah j’oubliais, un domaine plutôt très rentable, c’est les auberges avec chambre de passage à 1000f l’heure. Si votre gérant est honnête, c’est presque un million de recettes par mois. Les Togolais est très friand du mugouli. Après, c’est à voir si sur le plan éthique, vous êtes prêts à encourager ce type de meurs.

Pour conclure, les vrais projets immobiliers rentables devraient se construire en hauteur, avec des investissements très importants. Des projets homme Wellcity, qui s’adressent aux cadres moyens avec des partenariats avec les banques sont une excellente solution, mais les investissements sont énormes, pas nos petits prêts de 2 à 3 millions là.

Dites-moi ce que vous pensez de mon analyse. De toutes les façons, je n’ai qu’une maison à Lomé et je ne suis pas prêt pour en construire pour la location. Très peu d’entrepreneurs de type Pme/Pmi investissent d’ailleurs dans ce domaine. Avec 40 millions, on peut normalement se faire 10 millions de bénéfices annuels en entreprise.

Investissons vivants.

Gerry Taama